Immobilienbewertung im Fokus
Immobilien Magazin
Autorin: Sandra Hochleitner
Immobilienbewertungen sind ein komplexes Feld, das Fachwissen, Erfahrung und eine sorgfältige Analyse des Marktes erfordert. Sachverständige müssen nicht nur den aktuellen Zustand einer Immobilie beurteilen, sondern auch deren Potenzial erkennen und zukünftige Entwicklungen einschätzen.
Erfahrene Sachverständige bringen eine Vielzahl von Fähigkeiten mit. Sie haben ein tiefes Verständnis für lokale Immobilienmärkte und können die Auswirkungen von Faktoren wie Lage, Infrastruktur und demographischen Trends auf den Wert einer Immobilie einschätzen. Sie sind auch mit den rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut, die den Immobilienmarkt beeinflussen, wie z.B. Bauvorschriften.
Das Erkennen des wahren Wertes einer Immobilie erfordert oft eine Kombination aus quantitativen Methoden – wie zB der Vergleichswertmethode, bei der ähnliche Objekte in der Umgebung herangezogen werden – und qualitativen Einschätzungen. Dazu gehört das Verständnis für die Einzigartigkeit jeder Immobilie und die Fähigkeit, spezifische Merkmale zu identifizieren, die ihren Wert steigern oder mindern könnten.
Die Erfahrung der Sachverständigen spielt eine entscheidende Rolle bei der Einschätzung dieser Faktoren. Mit jedem bewerteten Objekt sammeln sie mehr Wissen über die Nuancen des Marktes und verbessern ihre Fähigkeit, präzise Bewertungen abzugeben. Dieses Know-how ist besonders in einem sich schnell verändernden Marktumfeld wichtig.
Der Anspruch Fachwissen im Immobilienbereich zu kumulieren, wird aus diesen Gründen von RESH Advisory bereits seit 2013 kultiviert und erstreckt von Bewertung bis hin zur Beratung in Zusammenhang mit ESG und EU-Taxonomie oder Portfolioanalyse und -strukturierung.
EU-Taxonomie fordert Immobilienbewertung
Immobilien Magazin
Autorin: Sandra Hochleitner
Analysen zeigen, dass nachhaltige, zertifizierte Immobilien besser ausgelastet sind, höhere Mieten und höhere Kaufpreise erzielen als nicht nachhaltige. Nachhaltig zertifizierte Immobilien sind aber nicht automatisch EU-Taxonomie-konform. Die Taxonomie legt andere Kriterien als die meisten Zertifikate (wie zB ÖGNI, DGNB, BREEAM) fest. Es ist wichtig sich darüber im Klaren zu sein.
Die EU-Taxonomie wirkt sich folglich aufgrund unterschiedlicher Markteinflüsse auf den Wert einer Immobilie aus: Investor*innen berücksichtigen ein etwaiges Taxonomie-Risiko mit Renditeaufschlägen bzw. Kaufpreisreduktionen, Banken mit erhöhten Finanzierungszinssätzen und auch Mieter*innen achten zunehmend – auch aufgrund eigener Berichtspflichten – auf die Taxonomie-Konformität. Eigentümer*innen droht mittelfristig die Unvermietbarkeit und erschwerte Verwertbarkeit von nicht Taxonomie-konformen Immobilien.
Für Sachverständige ist es eine Herausforderung, diese komplexen Zusammenhänge in nachvollziehbare Zahlen zu übersetzen. Es gibt derzeit zwei mögliche Ansätze zur Berücksichtigung der Taxonomie-Konformität in der Bewertung: Kennt man die Maßnahmen und die Kosten für die Anpassung an die EU-Taxonomie, kann ein entsprechender Abzug der erforderlichen Kosten erfolgen; Sind die Kosten unbekannt, empfiehlt sich eine Anpassung des Liegenschaftszinssatzes zur Risikokompensation. Das Resümee: Um als Immobilienbesitzer*in die Bildung von „stranded Assets“ zu vermeiden, ist eine Auseinandersetzung mit dem Thema EU-Taxonomie notwendig und die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen gemäß den Anforderungen unumgänglich. Ebenso für Immobilienbewerter*innen, um den Markt und die Markteinschätzung entsprechend abbilden zu können.
Wider dem Immobilien-Stranding
Immobilien Magazin
Autorin: Sandra Hochleitner
Stranded Assets im Immobilienbereich sind Vermögenswerte, die durch Marktveränderungen, technologische Fortschritte oder regulatorische Maßnahmen an Wert verlieren oder unbrauchbar werden. Um solche Verluste zu vermeiden, sollten Immobilieninvestoren und -entwickler proaktive Strategien verfolgen. Zunächst ist es wichtig, sich über aktuelle und zukünftige Markttrends zu informieren. Dies umfasst das Wissen über demografische Veränderungen, wirtschaftliche Entwicklungen und technologische Innovationen. Die steigende Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Gebäuden kann dazu führen, dass ältere, ineffiziente Immobilien an Wert verlieren. Investitionen in energieeffiziente Technologien und nachhaltige Baumaterialien sichern langfristig den Wert der Immobilien. Weiters ist auf regulatorische Entwicklungen zu achten. Gebäude, die neuen Standards nicht entsprechen, können hohe Kosten für Nachrüstung verursachen oder unbewohnbar werden. Nur durch eine frühzeitige Anpassung an diese Vorschriften stellen Eigentümer sicher, dass ihre Immobilien zukunftssicher sind.
Auch die Standortwahl spielt eine entscheidende Rolle in der Wertsicherung. Immobilien in Regionen mit hohem Risiko für Naturkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erdbeben verlieren schneller an Wert. Eine gründliche Risikobewertung des Standorts ist daher essenziell. Flexibilität ist ein weiterer Schlüssel zur Vermeidung von Stranded Assets. Gebäude sollten so konzipiert sein, dass sie leicht an neue Nutzungsarten oder den Flächenbedarf angepasst werden können. Multifunktionale Räume und modulare Bauweisen ermöglichen eine schnelle Reaktion auf veränderte Marktanforderungen. Schließlich ist kontinuierliche Instandhaltung und Modernisierung der Immobilien unerlässlich. Regelmäßige Inspektionen und Wartungsarbeiten stellen sicher, dass Gebäude in gutem Zustand bleiben und aktuellen Standards entsprechen.