"Ein Bewerter sollte ein Ohr am Markt haben"

Sandra Hochleitner, Gründerin des Immobilienbewertungsunternehmens RESH Advisory, spricht im Interview über die Bedeutung menschlicher Expertise in einer zunehmend digitalisierten Branche, den wachsenden Einfluss der EU-Taxonomie auf die und die Marktentwicklung in Österreich.

Immobilien Magazin: Frau Hochleitner, was macht aus Ihrer Sicht einen guten Bewerter aus?

Sandra Hochleitner: Ein guter Bewerter sollte erfahren sein und stets ein Ohr am Markt haben. Es ist wichtig, dass er oder sie laufend mit Investoren spricht und die aktuellen Markttrends kennt, zum Beispiel welche Objekte bevorzugt werden und wie sich die Transaktionen entwickeln. Dabei muss man kein Makler sein, der alle Transaktionen begleitet, aber es ist entscheidend, zu verstehen, wie der Markt und die Investoren „ticken“.

IM: Wie erfahren Sie von den Transaktionen?

Hochleitner: Einerseits über meine Kontakte und andererseits durch die Bewertungen, die ich selbst durchführe. Wenn meine Kunden kaufen oder verkaufen, erhalte ich Einblick in die Preise und Prioritäten der Käufer und Verkäufer. So bekomme ich auch direktes Feedback zu meinen Bewertungen, ob die ermittelten Preise realistisch sind.

IM: Aktuell gibt es nur wenige Transaktionen. Wie beeinflusst das Ihre Arbeit als Bewerterin, insbesondere bei der Nutzung des Vergleichswertverfahrens?

Hochleitner: Es ist herausfordernd, aber das war bereits in den Jahren 2007 bis 2009 der Fall. Die Kunst besteht darin, frühere Vergleichspreise auf die aktuelle Marktsituation zu übertragen. Ein erfahrener Bewerter sollte ein Gespür dafür entwickeln, wie die historischen Werte heute zu interpretieren sind. Gerade in Phasen geringer Transaktionen ist Erfahrung und Nähe zum Markt entscheidend.

IM: Die Digitalisierung und KI nehmen auch in der Immobilienbewertung zu. Was unterscheidet einen menschlichen Bewerter von einer Künstlichen Intelligenz?

Hochleitner: Künstliche Intelligenz basiert auf verfügbaren Daten. Diese kann jedoch nicht unbedingt aktuelle Marktstimmungen oder jüngste Transaktionen erfassen. Wenn ich kürzlich mit Investoren gesprochen habe, spüre ich, wie sie denken und handeln würden – dieses Gespür kann die KI nicht reproduzieren. Auch der menschliche Aspekt ist wichtig: Kunden schätzen den persönlichen Austausch, das Hinterfragen und Diskutieren mit dem Bewerter. Zudem haften wir als Sachverständige für unsere Aussagen.

IM: Bei privaten Kunden spielt oft die emotionale Bindung zu Immobilien eine Rolle. Wie gehen Sie damit um, wenn emotionale Erwartungen nicht mit dem Marktwert übereinstimmen?

Hochleitner: Das ist oft eine Herausforderung. Gerade wenn jemand lange mit einer Immobilie verbunden ist, fällt es ihm oder ihr schwer, objektiv zu bleiben. Vor Jahren hatte ich einen Kunden, der den Wert seiner Dachgeschosswohnung stark überschätzte. Am Ende musste er seine Erwartungen anpassen. In solchen Fällen hilft es, den Kunden behutsam zu erklären, dass die eigene Bindung an eine Immobilie nicht automatisch ihren Marktwert erhöht.

IM: Die Signa-Pleite hat gezeigt, dass es in der Branche teilweise zu Überbewertungen kommt. Braucht es neue Ansätze, um solche Fälle zu vermeiden?

Hochleitner: Bewertung basiert oft auf Einschätzungen und dem Potenzial, das man in einem Projekt sieht. Zum Zeitpunkt der Bewertung war der Markt boomend, und man hat teilweise auch konservativer bewertet. Da Bewertungen Stichtagsbezogen sind, liegt das Problem oft in der dynamischen Marktveränderung – was heute gilt, kann morgen schon anders sein. Eine engere Verknüpfung von Bewertung und tatsächlicher Vermarktungszeitpunkt könnte helfen, das Risiko von Abweichungen zu minimieren.

IM: Die EU-Taxonomie spielt zunehmend eine Rolle. Wie beziehen Sie Nachhaltigkeitskriterien in Ihre Bewertungen ein?

Hochleitner: Die EU-Taxonomie ist ein komplexes Thema und fordert auch uns Bewerter. Ob ein Objekt taxonomiekonform ist, hängt von vielen Faktoren ab. Wir fragen daher bei Kunden nach, ob sie eine Konformitätsprüfung haben oder ob Maßnahmen geplant sind. Der Markt preist Nachhaltigkeit zunehmend ein. Wenn die Umsetzungskosten bekannt sind, berücksichtige ich diese in der Bewertung. Fehlen diese Informationen, berücksichtige ich ein höheres Risiko im Liegenschaftszins.

IM: Merken Sie bereits, dass die EU-Taxonomie auch beim Verkauf eine Rolle spielt?

Hochleitner: Ja, vor allem im Gewerbebereich. Ein Beispiel: Manche Investoren erwerben lieber Objekte, die nicht taxonomiekonform sind, weil sie dadurch Preisabschläge erzielen können. Im Wohnbereich ist das Thema noch nicht so präsent, gewinnt jedoch zunehmend an Bedeutung.

IM: Zum Immobilienmarkt – in Deutschland scheint die Talsohle erreicht zu sein. Wie sehen Sie die Entwicklung in Österreich?

Hochleitner: Steigende Preise sehe ich in Österreich aktuell noch nicht. Aber ich erwarte auch keine weiteren Preisrückgänge und bin vorsichtig optimistisch, was eine Zunahme der Transaktionen betrifft, besonders wenn weitere Zinssenkungen kommen. Das Angebot an Eigentumswohnungen ist aktuell begrenzt, aber auch die potenziellen Käufer haben es schwer, Finanzierungen zu erhalten.